Vývoj realitního trhu na Mladoboleslavsku

Vývoj realitního trhu na Mladoboleslavsku

Po letech růstu se realitní trh v Česku dostává do nové fáze. Ceny bytů i domů stagnují, nabídka dosahuje rekordních hodnot a kupující mají více možností než kdy dřív. Přesto zůstává dostupnost vlastního bydlení pro mnohé složitá. V článku se ohlédneme za vývojem posledních let, podíváme se, jak reagují developeři, proč Češi stále lpí na vlastnictví a zda by řešením nemohl být silnější důraz na nájemní či družstevní bydlení.

V březnu 2020 jsem ve svém článku o vývoji cen nemovitostí z let 2006–2020 zmiňoval, že se trh po více než deseti letech růstu může dočkat ochlazení – podobně jako po krizi v roce 2009. Nikdo tehdy netušil, jak výrazně situaci ovlivní pandemie covidu, válka na Ukrajině nebo růst cen energií a stavebních materiálů.

Očekávaná krize se ale nekonala – ekonomiku podržely mimořádné vládní výdaje a odklady splátek úvěrů. Trh tak pokračoval v setrvačnosti, podobně jako po roce 2008, kdy dopady tehdejší krize pocítily reality naplno až začátkem roku 2009.

Rok 2022 – obrat na realitním trhu

Už od druhé poloviny roku 2021 bylo patrné zpomalení růstu cen i pokles poptávky. V roce 2022 se tento trend naplno projevil – ceny začaly stagnovat nebo mírně klesat a počet uzavřených obchodů výrazně ubyl.

Na vývoj působila kombinace faktorů: doznívající pandemie, válka a nejistota, prudké zdražování stavebních materiálů, dopravy a energií, rostoucí úrokové sazby hypoték i přísnější podmínky pro žadatele o úvěr.

Developeři v nejistotě

Zvlášť citelně dopadly změny na developery. Stanovit prodejní cenu projektu, který se bude dokončovat za dva až tři roky, je složité. Náklady na výstavbu i financování se neustále mění. Developeři jsou opatrnější – často staví po menších etapách a reagují pružněji na vývoj trhu.

Vývoj nabídky nemovitostí na Mladoboleslavsku

Zatímco v roce 2020 se na portálu Sreality.cz nabízely v okrese Mladá Boleslav jen desítky bytů a rodinných domů, dnes se jejich počet pohybuje ve stovkách – u domů například přes tři sta nabídek. Nabídka se tak v regionu několikanásobně zvýšila, zatímco poptávka zůstává opatrná a zdrženlivější než v době vrcholu trhu.

Počet obyvatel vs. počet bytů

Za posledních 30 let přibylo v Česku pouze asi 200 000 obyvatel, ale postavilo se téměř milion nových bytů. To znamená, že v průměru vzniká přes 30 000 bytů ročně.

Potřeba bydlení přesto stále roste. Hlavní důvodem je, že přibývá domácností. Mladí lidé odcházejí od rodičů dřív, rodiny jsou menší a přibývá lidí, kteří žijí sami. Změnil se životní styl i naše očekávání od bydlení: každý chce více prostoru, soukromí a samostatnosti.

Češi a vztah k vlastnictví

Češi mají tradičně silný vztah k vlastnickému bydlení. Pocit jistoty, že člověk „bydlí ve svém“, je pro mnohé stále jedním z hlavních životních cílů. V mnoha západoevropských zemích je však vlastnictví nemovitosti spíše výsadou než samozřejmostí. Mladší generace v Česku už také přemýšlí jinak – více se zaměřuje na kvalitu života než na vlastnictví samotné. Tento posun může v příštích letech zásadně proměnit strukturu trhu i podobu nových bytových projektů.

Směr: nájemní a družstevní bydlení

Rostoucí ceny i náročnější podmínky pro získání hypotéky posouvají trh směrem k nájemnímu a družstevnímu bydlení. Model družstevního bydlení, rozšířený především v Německu, Rakousku či Skandinávii, umožňuje uhradit pouze část ceny a zbytek splácet družstvu formou anuity.

Naše kancelář s tímto systémem pracuje dlouhodobě – v letech 2019–2021 jsme zajišťovali prodej 186 apartmánů v projektu Senior Resort Štěpánka v Mladé Boleslavi. Nyní nabízíme podobně koncipovaný Resort Na Výsluní v Bakově nad Jizerou, který nabídne až 251 bytů 1+kk až 3+kk s důrazem na klidné rodinné i seniorské bydlení.

Závěrem

Počet nabídek v inzerci na sreality.cz, činí k dnešnímu dni (20.10.) v okrese Mladá Boleslav 293 rodinných domů a 238 bytů. Přičemž u bytů bude toto číslo mnohem vyšší, neboť u developerských projektů se neinzeruje každý byt zvlášť. Tato čísla znamenají prakticky desetinásobek nabízených nemovitostí oproti roku 2020. V současnosti se prodávají nejlépe menší byty 1+kk, 2+kk. Hůře se prodávají větší byty, domy a pozemky.

Realitní trh na Mladoboleslavsku se tak po letech trochu ustálil a našel nový rytmus. Nabídka zůstává vysoká, ale zájem trhu pokulhává. Do dalších let bude rozhodující, jak se vyvine financování bydlení, náklady na výstavbu i přístup bank. Postupně se také prosazuje větší otevřenost k nájemnímu a družstevnímu bydlení, které mohou do budoucna zlepšit dostupnost bydlení.

 

Zdeněk Štěpánek
Majitel Realitní kanceláře DRINK, Mladá Boleslav
www.reality-drink.cz